Construção com IVA a 6% trará mais casas e a preços mais baixos

Os aplausos ecoaram na fileira da construção e do imobiliário assim que o Governo de Montenegro anunciou que ia descer o IVA na construção nova de 23% para 6%. Esta é mesmo a medida do pacote Construir Portugal que terá “maior impacto” na resolução da crise de acesso à habitação em Portugal, concordam vários especialistas ouvidos pelo idealista/news. Isto porque acreditam que ao baixar a carga fiscal na construção será possível construir mais casas, tanto para comprar como para arrendar, e até a preços mais acessíveis e compatíveis com os salários das famílias.

Foi no passado dia 10 de maio que o Governo liderado por Luís Montenegro anunciou o plano “Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação”. E uma das medidas que logo chamou a atenção foi a redução do IVA na construção nova e na reabilitação, de 23% para 6%, um alívio fiscal há muito reclamado pelos vários players do imobiliário. Acontece que esta redução da carga fiscal na construção de casas surgiu sem data marcada, uma vez que o Governo apenas se comprometeu em colocar a medida em vigor até ao final da legislatura, ou seja, nos próximos quatros anos.

“Queremos que este ganho em IVA seja repercutido, de facto, na baixa de preços para quem compra"
Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação

E há uma justificação simples para o facto de a medida não ter aplicação imediata. Segundo explicou o ministro das Finanças, Miranda Sarmento, no início de julho, “a descida do IVA na habitação é um objetivo do Governo, mas é uma medida difícil de modelar, porque tem de ter uma efetiva repercussão nos preços da habitação”.

Embora hoje se sinta que a incerteza quanto à data de aplicação do IVA a 6% já está a travar novos projetos de construção, os especialistas de mercado acreditam que a espera valerá a pena. Não há dúvidas entre os profissionais de construção e imobiliário ouvidos pelo idealista/news que, no futuro, este alívio fiscal vai dinamizar a construção de habitação, podendo mesmo contribuir para que haja casas no mercado a preços mais acessíveis.

IVA a 6% é aplaudido e vai dinamizar construção de casas (e não só)

A alta carga fiscal aplicada na construção em Portugal é um dos principais fatores que tem travado o desenvolvimento de mais casas (e a preços acessíveis) nos últimos anos. Tanto assim é que a falta de oferta de casas no mercado (para comprar ou arrendar) continua a agravar-se. “Para corrigir a falta de habitação em Portugal, as estimativas apontam para a necessidade de construção de cerca de 45 mil fogos por ano”, sublinha Manuel Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), ao idealista/news.

“Se o objetivo nacional passa por disponibilizar mais casas para compra ou arrendamento no mercado, é essencial atuar ao nível da carga fiscal incidente sobre a construção e o imobiliário, designadamente através da aplicação imediata da taxa reduzida de IVA na construção e reabilitação de casas”, salienta ainda Manuel Reis Campos. É por isso que o presidente da AICCOPN considera que a descida do IVA para 6% na construção e reabilitação “é a medida que terá maior impacto na resolução da crise do mercado da habitação”. De recordar que até agora esta taxa reduzida do IVA era apenas aplicada às Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).

O mesmo diz Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII): “A implementação imediata da medida que estipula a taxa de IVA a 6% para a construção de nova habitação é a medida que pode ter um impacto mais direto na resolução do problema atual da habitação”, porque “realmente fará ‘mexer os ponteiros’ no acesso a mais casas que os portugueses podem pagar”.

Em concreto, os vários especialistas ouvidos pelo idealista/news antecipam que a redução do IVA a 6% na construção nova e reabilitação terá os seguintes efeitos positivos no mercado residencial português:

• Redução dos custos de construção: trata-se de uma queda da carga fiscal na ordem dos 17 pontos percentuais (de 23% para 6%), o que “ajudará a baixar um pouco o custo da construção, que subiu muito após a pandemia”, destaca Rafael Ascenso, founder e partner na Porta da Frente Christie's. Assim, os projetos de construção e reabilitação tornam-se “economicamente mais viáveis”, acrescenta Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult;
• Mais construção de casas: “A redução do IVA na construção e reabilitação parece-me a medida mais importante para dinamizar a oferta de nova habitação”, destaca Alfredo Valente, CEO da iad Portugal. Esta medida é, portanto, “potencialmente benéfica para aumentar a oferta de habitação e estimular tanto o mercado de compra como o de arrendamento”, aponta também Clélia Brás, sócia e coordenadora de imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados. “Será um incentivo para os promotores imobiliários investirem em novos projetos”, completa Rafael Ascenso;
• Casas para comprar e arrendar a preços mais acessíveis: “Num primeiro momento, terá com certeza impacto [em baixa] no valor das casas em construção para venda”, prevê ainda o responsável pela Porta da Frente Christie's. Mas Rui Torgal, CEO da ERA Portugal, alerta que para que a redução do IVA se reflita numa descida dos preços das casas novas, “o Governo terá de criar mecanismos adicionais para o garantir”;
• Renovação do parque habitacional: ao “estimular o aumento na atividade de construção, quer de imóveis novos, quer de reabilitação”, a medida vai “contribuir também para a renovação do parque habitacional”, aponta Nuno Garcia.

“A diminuição do IVA na construção e reabilitação é a medida que mais impacto poderá ter no combate à crise habitacional que vivemos, aumentando a oferta de habitação, tanto para venda quanto para arrendamento, e possivelmente a preços mais acessíveis”, resume Nuno Garcia, da GesConsult. Até porque, tal como recorda o CEO da iad Portugal, “apenas com nova construção a chegar ao mercado conseguiremos ter condições para responder à crescente procura - que se prevê aumentar ainda mais com as recentes medidas [como a isenção do IMT e a garantia pública para jovens] - e, por conseguinte, registar uma diminuição dos preços”.

Há, contudo, quem diga que a redução do IVA para 6% na construção poderá, de facto, aumentar a oferta de casas, mas arrisca-se a ter um alcance “reduzido”. É o que diz Gonçalo Nascimento Rodrigues, coordenador da pós-graduação em investimentos imobiliários do Iscte Executive Education: “Se a opção for contribuir para uma melhoria na acessibilidade na habitação, julgo que a descida do IVA na construção não deve ser transversal a todo o mercado. Deve ser, antes, claramente direcionada a projetos de construção para venda de frações até um determinado preço, mas sobretudo, para arrendamento”. Até porque ao “haver medidas de caráter fiscal que claramente diferenciem e beneficiem o arrendamento face à compra, terão um efeito estrutural no mercado a médio-longo prazo”, explica.

Build to Rent sairá estimulado com IVA a 6%

Para que haja uma melhoria no acesso à habitação em Portugal é preciso um mercado de arrendamento com (muito) mais oferta. E uma forma de garantir esse dinamismo passa mesmo por apostar no segmento Build to Rent (construir para arrendar), uma estratégia de investimento que tem estado adormecida em Portugal e que a redução do IVA poderá, agora, despertar.

A importância desta medida na construção de casas para arrendar foi sublinhada pela própria secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa: “Temos a noção de que a questão do IVA é essencial para dinamizar o Build to Rent”, pelo que “não estamos a trabalhar para o final da legislatura”, disse a governanta em meados de junho.

Esta é uma opinião partilhada pelos vários especialistas de mercado auscultados pelo idealista/news. “Através desta medida haverá condições para o investimento privado no mercado do Build to Rent, sobretudo num momento em que as famílias procuram soluções alternativas de habitação a preços acessíveis”, destaca Alfredo Valente, da iad Portugal.

Também Clédia Brás, da PRA, acredita que, com este alívio fiscal, “os investidores podem sentir-se cada vez mais encorajados a desenvolver projetos de Build to Rent”, aumentando a oferta de casas para arrendar. Até porque, tal como recorda Gonçalo Nascimento Rodrigues, não faltam investidores a querer construir para arrendar no nosso país (o que faltava até agora era impostos mais baixos).

E tudo indica que poderão surgir casas para arrendar com rendas mais acessíveis por duas vias. Por um lado, com o alívio dos impostos, “os proprietários podem ter mais margem para termos arrendamentos a preços mais competitivos”, acredita a coordenadora de imobiliário da PRA. E, por outro, “ao aumentar a oferta de habitação, a medida pode ajudar a mitigar a pressão sobre os preços causada pela escassez de imóveis disponíveis”, antecipa Nuno Garcia, da GesConsult.

Os desafios para a redução do IVA ter impacto na habitação

Embora a redução do IVA na construção e reabilitação possa ter potencial para aumentar a oferta de casas e tornar os preços da habitação mais compatíveis com os salários das famílias, os profissionais do imobiliário alertam que o Governo tem de ter muita atenção no desenvolvimento desta medida.

Para que realmente este alívio fiscal tenha os impactos desejados na habitação em Portugal (mais oferta e redução de preços), os especialistas ouvidos pelo idealista/news deixam alguns conselhos: 

• Descida do IVA tem de reduzir preços: “Caberá ao Estado criar os mecanismos para garantir que a descida do IVA se repercute diretamente no preço do imóvel”, destaca Alfredo Valente;
• Diploma do IVA deve ser de simples aplicação: “É importante que o programa a desenhar seja simples, devendo ter bem claros parâmetros básicos à sua aplicação do Build to Rent”, como o número de unidades a que se refere, tipologias e legislação aplicável, acrescenta Hugo Santos Ferreira, da APPII.
• Mercado de arrendamento liberalizado: o Governo deverá criar “condições para liberalizar um segmento que continua a ser muito dominado pelo Estado (por exemplo, com a imposição de tetos máximos nas rendas)” e, assim, torná-lo “mais atrativo para os investidores”, considera Rui Torgal, da ERA Portugal;
• Restabelecer confiança no imobiliário: o Executivo de Montenegro deve resolver “a crise de confiança no setor” gerada por várias medidas do Mais Habitação “com medidas que aumentem a segurança e a previsibilidade dos negócios”, aconselha Nuno Garcia;

Há também quem considere que o Executivo pode ir ainda mais longe para estimular a construção de casas novas no país. O presidente da APPII sugere que “a taxa de IVA na construção poderia ser reduzida, por via da dedutibilidade do seu valor na venda da primeira habitação, como é feito em vários países, como Espanha ou França”.

E Rafael Ascenso, da Porta da Frente Christie's, sugere que “a redução do IVA deveria ser complementada com a isenção do IRC para os promotores que reinvistam os lucros de um projeto num novo". "Esta isenção já existiu para os projetos de reabilitação no centro das cidades, e com grande sucesso em Lisboa, tendo contribuído para a revitalização dos centros históricos”, remata.

Fonte: IVA a 6% na construção vai trazer mais casas e mais baratas — idealista/news